6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN İŞ YERİ KİRALARINA İLİŞKİN ERTELENEN HÜKÜMLERİ 01.07.2020 TARİHİ İTİBARİYLE YÜRÜRLÜĞE GİRDİ 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 4 Şubat 2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış ve 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak, TBK’nın iş yeri kiralarına ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin yürürlüğü 14.04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesiyle öncelikle 5 yıl, sonrasında ise 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesi uyarınca yapılan değişiklik ile toplamda 8 yıl ertelenmiş olup, erteleme süresinde söz konusu maddeler yerine kira sözleşmesi hükümleri, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (“Mülga BK”) uygulanacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda, TBK’nın iş yeri kiraları bakımından ertelenen hükümleri 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş olup iş yeri kira sözleşmeleri bakımından önemli düzenlemeler içermektedir.

01.07.2020 Tarihi İtibariyle Yürürlüğe Girmiş Olan Maddeler

1. 1. 1. 1. 1. Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323)

Kiracının, kira sözleşmesini vaktinden evvel sona erdirmek istemesi durumunda, hem kiracının hem de kiraya verenin zarar görmeyeceği hukuki bir çözüm olarak kira ilişkisinin devri söz konusu olabilmektedir. Bu kapsamda, Mülga BK’da kiracının, ancak kiraya verenin onayı ile kira ilişkisini devredebileceği düzenlenmiştir. Buna karşın yürürlüğe giren TBK m. 323 hükmü, Mülga BK’dan farklı olarak kiraya verenin rızasının yazılı şekilde alınması gerektiğini, kiraya verenin bu rızayı haklı bir sebep olmadıkça vermekten kaçınamayacağını düzenlemektedir. Haklı sebebin varlığı ise, somut olayın özelliklerine göre 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinin 1. fıkrasında anılan dürüstlük ilkesi kapsamında dikkate alınacaktır.

Kiracılık haklarını devreden kiracının sorumluluğu açısından bakıldığında, yine TBK m. 323/III hükmü gereğince 01.07.2020 tarihi itibariyle iş yeri kiralarında kiracılık sıfatını devreden kiracı, devrettiği kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle, kira sözleşmesinden doğan borçlardan devralan ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.

Yürürlüğe giren maddeyle birlikte iş yeri kiralarında kiracının sözleşmeyi devretme iradesinin kiraya veren tarafından nedensiz olarak reddedilmesinin önüne geçilmiş ve aynı madde içerisinde olası bir kira sözleşmesinin devri halinde devreden kiracının sorumluluğu konusunda da düzenleme yapılmıştır.

1. 1. 1. 2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi (TBK m. 325)

Mülga BK’da kiralananın kiracı tarafından erken tahliyesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçların hangi koşullarla ödeneceğine dair bir hüküm bulunmamakta idi. Ancak Yargıtay, kiracının, kira sözleşmesinin süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde ödeyeceği tazminatın, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlı olduğu yönünde kararlar vermekteydi.

Yargıtay uygulamasıyla uyumlu olarak yürürlüğe giren TBK m. 325 uyarınca, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı tahliye etmesi halinde, kira sözleşmesinden doğan borçların, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmektedir. TBK’nın aynı maddesinde kiracıyı korumaya yönelik bir yol olarak kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceği hükmolunmuştur.

Yürürlüğe giren işbu maddeyle kiracının sözleşme süresine ve fesih dönemine riayet etmeksizin kiralananı tahliye etmesi halinde yaşanan belirsizliğe ilişkin, Yargıtay uygulamaları ile paralel bir düzenleme yapılmıştır.

1. 1. 1. 3. Kira Sözleşmesinin Olağanüstü / Önemli Sebeple Feshi (TBK m. 331)

Mülga BK’nın 264. hükmü ile benzer nitelikte olan TBK’nın “Önemli Sebepler” başlıklı 331. maddesi, sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminata ilişkin değişiklik göstermektedir. Belirli süreli sözleşmeler için öngörülen Mülga BK m. 264 hükmüne göre sözleşmeyi fesheden taraf diğer tarafa tam bir tazminat ödemekle yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde tazminat bedelinin altı aylık kira bedelinden az olamayacağı düzenlenmekteydi. Ancak, TBK m. 331 ile belirsiz süreli sözleşmeleri de kapsayacak biçimde fesih halinde hâkimin, olayın durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacağı düzenlenmiştir.

1. 1. 4. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340)

Mülga BK’da benzer bir hüküm bulunmamakla beraber, yürürlüğe giren TBK’nın “Bağlantılı sözleşme” başlıklı 340. maddesinde anılan bağlantılı sözleşme yasağı ile kiracının lehine bir düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme uyarınca, kiracının yararına olmayan durumlarda, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının kiralananın kullanımı ile doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Ancak, kümülatif olarak aranan bu şartların varlığı halinde bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacak iken kira sözleşmesi yürürlükte kalmaya devam edecektir.

1. 1. 5. Kiracının Güvence Vermesi (TBK m. 342)

TBK m. 342 ile konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağı ve güvencenin para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması gerektiği ve banka tarafından güvencenin iadesi şartları düzenlenmiştir. Yürürlüğe giren madde, Mülga BK’da bu hususta herhangi bir düzenleme bulunmadığından bahisle özellikle iş yeri kiraları bakımından talep edilen orantısız güvence bedeli talepleri ve sonrasında güvence bedelinin iadesine ilişkin yaşanan uyuşmazlıkların çözümü konusunda büyük katkı sağlayacaktır.

İşbu hüküm kapsamında, kiracı tarafından verilecek olan güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olması halinde söz konusu güvence vadeli bir tasarruf hesabına aktarılacak, kıymetli evrak olması halinde ise bankaya depo edilecektir. Kira ilişkisinin sona ermesinin akabinde banka, her iki tarafın rızası olmaksızın yahut kesinleşmiş bir icra takibi veya mahkeme kararının olmaması durumunda güvence bedelini hesabında tutmaya devam edecektir. Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemesi durumunda banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.

Yürürlüğe giren işbu maddeyle kira ilişkilerinde en çok görülen problemlerden biri olan güvence bedelinin üst sınırı ve kira ilişkisinin bitmesi sonrası iadesi konusu ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiş olup, uygulamada oldukça faydalı olacağı görüşündeyiz.

1. 1. 6. Genel Olarak Kira Bedeli (TBK m. 343)

Mülga BK ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (“GKHK”) 9. maddesi ile örtüşen biçimde TBK m. 343 ile kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda, 01.07.2020 tarihi itibariyle iş yeri kiraları bakımından yürürlüğe giren işbu hüküm kira sözleşmeleri bakımından önemli bir değişikliğe neden olmamıştır.

1. 1. 7. Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m. 344)

TBK m. 343’de bahsedilen, kiracı aleyhine değişiklik yapılamamasının tek istisnası olan kira bedelinin belirlenmesi, TBK m. 344 kapsamında öngörülen sınırlar içerisinde düzenlenebilecektir. Mülga BK’da hakkaniyet ve makul olma ölçütleri çerçevesinde belirlenecek olan kira artış oranı, TBK m. 344 ile emredici kurallar ile birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur.

Kira artış bedeline ilişkin getirilen sınırlamalar doğrultusunda, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde taraflar, kira artış oranını ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu ile belirleyebileceklerdir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamış olması durumunda, işbu sınırlama göz önünde bulundurularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak kira bedeli belirlenecektir.

TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın beş yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecek ve her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, yukarıda bahsedilen sınırlamaları konu alan ilkelere göre değiştirilebilecektir.

Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması halinde 20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ve TBK’nın “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi saklı kalmak kaydı ile beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak, beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak TBK’nın 344. maddesinin 3. fıkrası uygulanacaktır.

1. 1. 8. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m. 346)

İşbu hüküm ile 01.07.2020 tarihi itibariyle kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca ödeme yükümlülükleri getirilemeyeceği düzenlenmiştir. Aynı hüküm ile getirilen bir başka kiracı lehine düzenleme ise kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde öngörülen cezai şartların veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağıdır. Bu kapsamda, tarafların tacir veya tüzel kişi olduğu iş yeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde mevcut kira bedeli ödeme borcunda temerrüt sebebi ile kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar ve öngörülen cezai şartlar ileriye etkili olarak geçersiz olacaktır. İlgili hüküm kapsamında ortaya çıkan ve akla gelen bir tartışma konusu olarak, kira sözleşmelerinde yer alan diğer cezai şart hükümlerinin geçerliliği hususunda ise herhangi net bir düzenleme olmayıp ilerleyen tarihlerde Yargıtay uygulamaları ile netlik kazanacağı kanaatindeyiz.

1. 1. 9. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m. 354)

GKHK’nın 8. maddesinde yer alan tahliye sebepleri ile örtüşen biçimde TBK’nın 354. maddesi ile dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiracının korunmasına yönelik işbu hüküm, kanaatimizce uygulamada önemli bir değişikliğe yol açmayacaktır.

Sonuç

Yukarıda açıklandığı üzere, kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişilerden olduğu veya tüzel kişi olduğu iş yeri kiraları bakımından ertelenen hükümler 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir. İşbu emredici hükümler, nitelikleri sebebi ile mevcut kira sözleşmelerine de doğrudan uygulanacak ve iş yeri kira sözleşmeleri bakımından yeni bir dönem başlatacaktır. Yürürlüğe giren düzenlemelerin uygulaması ve ortaya çıkabilecek muhtemel sorunlar zaman içerisinde görülecek olup, önümüzdeki süreçte mahkeme kararlarıyla somut bir hal alacaktır.

Saygılarımızla,
ICK Hukuk Bürosu